В 2026 году рынок недвижимости Югры может перейти к фазе умеренного оживления. Эксперты прогнозируют рост ипотечного кредитования примерно на 25%, постепенное усиление вторичного рынка и повышение арендных ставок на фоне изменения макроэкономических условий.
Ключевыми факторами останутся динамика инфляции и снижение ключевой ставки, от которых напрямую зависит доступность кредитов и покупательская активность. В этой статье разбираемся, что происходит с первичным и вторичным жильем, как меняются цены и сроки продажи, чего ждать арендаторам и какие факторы будут определять ситуацию в регионе.
Прогноз − 2026
Руководитель сургутского филиала компании «Этажи» Константин Сыпко отмечает, что региональная ситуация будет развиваться в рамках общероссийских тенденций.
«Основной прогноз по рынку недвижимости Югры на 2026 год в целом коррелирует с прогнозами по стране. Ожидается, что рынок ипотечного кредитования будет более активным в 2026 году, примерно на 25% в росте. Это произойдет за счет увеличения рыночных программ, учитывая, что по прогнозам многих аналитиков, ключевая ставка к концу года составит примерно 13%. Эти условия уже достаточно хорошие для ипотеки, соответственно, исходя из этого, на отложенном спросе на вторичном рынке недвижимости и на накопленных денежных средствах на вкладах можно ожидать определенного роста», − подчеркнул он.
По словам эксперта, объем денежных средств на вкладах сейчас рекордно высок, учитывая снижение ключевой ставки. При этом, именно она считается главным драйвером рынка в 2026 году.
«Ключевым драйвером рынка по-прежнему остается наша ключевая ставка. Она, конечно, зависит от инфляции. С учетом последних тенденций инфляции, можно говорить о вполне реалистичном прогнозе постепенного снижения ключевой ставки. Поэтому, если говорить о макроэкономических факторах, я не буду затрагивать геополитику − не в этом наше дело. Остается уровень инфляции, от которого зависит размер ключевой ставки», − обозначил он.
Вторичный рынок выходит на первый план
1 февраля поменялись правила оформления семейной ипотеки. Теперь нельзя оформлять две льготные ипотеки на одну семью, супруги должны выступать созаемщиками. После этих изменений эксперты зафиксировали изменение структуры спроса − на вторичный рынок недвижимости.
«Изменение спроса на недвижимость уже сейчас ощущается после коррекции семейной ипотеки − это перераспределение спроса с первичного рынка на вторичный. По нашим оценкам, 2026 год станет годом, когда рынком доминирует вторичный рынок недвижимости, это будет рынок загородной недвижимости, квартир и коммерческой недвижимости», − обратил внимание Сыпко.
Между тем средний срок продажи вторичного жилья остается высоким, а рынок сохраняет покупательский характер, считает директор филиала компании «Этажи». Однако стоит ожидать, что цены продолжат расти.
«Средний срок продажи вторичного жилья по-прежнему остается на высоком уровне. В сравнении с 2023 годом рынок сохраняет статус покупательского. Предложение объектов по-прежнему высоко. Тем не менее, с учетом постепенного снижения ключевой ставки, мы наблюдаем умеренный рост стоимости квадратного метра на вторичном рынке. Поэтому можно ожидать, что тренд на рост цен сохранится. Мы прогнозируем, что при снижении ключевой ставки стоимость квадратного метра на вторичке будет расти. Более того, существует значительная разница в стоимости жилья между первичным и вторичным рынком, и вторичка постепенно сможет догонять первичку», − рассказал специалист.
Кстати, по итогам декабря 2025 года Югра заняла третье место в России по доле ипотечных сделок на вторичном рынке – 42%. Выше показатель был только в Чукотском автономном округе (46%) и Ямало-Ненецком автономном округе (44%).
А «первичка» − на второй
Экономист и инвестбанкир Евгений Коган, анализируя ситуацию на первичном рынке в целом по стране, отмечает, что в 2025 году цены на новостройки выросли на 10,2%, а в Москве – на 22,5%. В четвертом квартале рост ускорился до 4,7%, а в декабре было продано 3,5 млн кв. м жилья при среднем уровне около 2 млн кв. м в месяц.
По его оценке, столь резкий всплеск был во многом связан с временными факторами – изменением условий семейной ипотеки, ожиданиями роста ставок и снижением компенсаций банкам со стороны государства. Это привело к перераспределению спроса: часть покупателей, планировавших сделки позже, оформила ипотеку в конце года.
В первом полугодии 2026 года эксперт ожидает умеренный рост цен. При этом снижение стоимости жилья он считает маловероятным из-за высокой инфляции и роста издержек застройщиков.
«Семейная ипотека продолжает действовать, генерируя стабильный спрос. Инфляция остается высокой, а застройщики уже не могут абсорбировать рост издержек, он будет переноситься в цены», − прокомментировал экономист.
Тем временем в Сургуте по итогам 2025 года зафиксировали снижение средней стоимости квадратного метра на первичном рынке на 10,5% – до 138,3 тыс. рублей. В целом по стране первичная недвижимость в ипотечных сделках за январь – декабрь 2025 года подорожала на 6,8%.
Аренда продолжит рост
На рынке аренды в 2026 году эксперты ожидают роста ставок. Как отметила руководитель отдела аренды сургутского филиала компании «Этажи» Валерия Сотник, одним из факторов станет увеличение тарифов на жилищно-коммунальные услуги.
«В 2026 году ставки по аренде, без сомнения, вырастут в соответствии с ростом тарифов ЖКХ. В Тюменской области тарифы на ЖКХ увеличились примерно на 17-18% по сравнению с предыдущим периодом, что частично обусловит рост арендных цен, − указала эксперт. − Также важным фактором является сезонность. В арендном бизнесе сезонность начинается с конца июля − августа − этого периода, когда происходит приток студентов, и товарная полка недвижимости начинает опустеть. В такие моменты многие собственники начинают демпинговать, снижая арендные ставки, чтобы быстрее найти жильцов».
Запросы покупателей остаются прежними
Существенных изменений в запросах покупателей по сравнению с 2025 годом эксперты не фиксируют. В спросе по-прежнему остаются квартиры в центре города, рядом с хорошей инфраструктурой и в качественных домах.
«Все это коррелирует со стоимостью квадратного метра и возможностями покупателя. Поэтому говорить о каких-то существенных изменениях пока рано. Мы продолжим наблюдать за ситуацией на вторичном рынке и узнаем, как изменятся условия в текущем году», − резюмировал Константин Сыпко.
В пользу сценария постепенного оживления говорит и свежая статистика по ипотеке. Январь стал рекордным для страны: россияне во всех банках получили около 430 млрд рублей на покупку жилья в ипотеку. Этот показатель оказался максимальным для января за всю историю наблюдений – более чем втрое выше результата января 2025 года и более чем в 1,5 раза выше января 2024, когда ключевая ставка еще не достигла пиковых значений, а на рынке действовала массовая программа господдержки.
В Югре динамика выглядит более сдержанной, однако также фиксируется рост. Жители округа оформили на 13% больше ипотечных кредитов, чем год назад. При этом, по информации ВТБ, средняя сумма ипотечного кредита в регионе увеличилась почти на миллион рублей.