В Санкт-Петербурге и Москве часто можно увидеть старинные здания с табличкой «Доходный дом. О том, как работала система арендного жилья в дореволюционной России, что стало с этими домами после 1917 года и можно ли вернуть их в современном виде, рассказали эксперты Циан Журнал.
Что такое доходные дома
Доходные дома ‒ это многоквартирные жилые дома, построенные специально для сдачи в аренду. Такой тип жилья был распространен в России в XIX веке. Доходными они назывались потому, что приносили своим хозяевам доход.
Построить и содержать собственный дом в большом городе было в те времена очень дорого. Это могли себе позволить только самые богатые люди: графы, князья, придворные высоких чинов и другая элита. Квартиры же были в основном в арендном жилье, доля которого в жилом фонде к началу революции составляла около 40% в Москве и 80% ‒ в Санкт-Петербурге.
Спрос на городское жилье стал расти с начала XIX века. Зажиточные люди покупали в Москве и Петербурге землю и строили доходные дома для инвестиций. Несколько комнат или весь этаж занимал хозяин и его семья, остальное сдавали в аренду. Часто в аренду сдавался весь дом, собственник жил отдельно.
Доходный дом Г. Г. Елисеева. Фото: spbmuzei.ru.
Доходные дома почти всегда носили имя своего владельца: доходный дом графа Толстого, дом Басина, дом Дерно́ва, доходный дом Баташева, откуда со словами «я вынужден покинуть дом, управляющий которого негодяй» в 1836 году выехал Пушкин.
Доходные дома были не только в Москве и Петербурге, но и в других крупных городах ‒ например, в Казани (дом Свешникова, дом Апакова). Но именно в столицах ‒ тогдашней и нынешней ‒ доходные дома стали настоящим архитектурным и культурным явлением.
Со второй половины XIX века строительство доходных домов стало массовым, им занимались уже не только зажиточные горожане, но и профессиональные застройщики и архитекторы.
Известные люди, которые жили в доходных домах:
‒ Александр Пушкин (разные доходные дома в Петербурге);
‒ Николай Гоголь (разные доходные дома в Петербурге);
‒ Михаил Булгаков (доходный дом Пигита на Большой Садовой в Москве);
‒ Иван Тургенев, Фёдор Тютчев (доходный дом Лопатина в Петербурге);
‒ Фёдор Достоевский (доходные дома в Петербурге);
‒ Владимир Маяковский (доходный дом Кочубея в Москве);
‒ Сергей Есенин (доходный дом Бахрушина в Москве).
Доходный дом графа М. П. Толстого («Толстовский дом»). Фото: spbmuzei.ru.
Архитектура доходных домов
Чаще всего арендные дома строились многоэтажными, от четырех до шести этажей, с подъездами (в Петербурге ‒ парадными) и внутренними дворами. Планировка включала квартиры разной площади и уровня комфорта ‒ от роскошных апартаментов с каминами и лепниной до скромных комнат.
Большое значение придавалось фасаду, потому что он продавал дом арендаторам: привлекательное здание легче сдать по более высокой цене. Переехать жить в дорогой доходный дом было модно и престижно среди горожан.
Доходные дома строили в разных стилях:
‒ Эклектика: смешение элементов разных исторических стилей: барокко, ренессанса, готики, ампира.
‒ Неоренессанс, неоготика: в оформлении фасада использовались мотивы средневековой архитектуры, популярны были арки, башенки, рустовка, стрельчатые окна.
‒ Модерн: волнообразные линии, растительные орнаменты, витражи, кованые балконы, асимметрия.
‒ Неоклассицизм: строгость, симметрия, колонны, античные орнаменты, массивные порталы. Стиль воспринимался как возвращение к вечным ценностям на фоне причудливого модерна.
Полуподвальные помещения были самыми дешевыми, но часто их занимали не постояльцы, а работники доходного дома ‒ сторож, прачка, дворник. Первые этажи могли занимать магазины, цирюльни, булочные и разные конторы. Самые дорогие квартиры были на втором и третьем этажах. Жить выше считалось не очень престижно: высоко подниматься пешком, а лифтов в доходных домах XIX века не было.
Доходный дом Иоффа. Фото: spbmuzei.ru.
На предпоследнем этаже арендовала комнаты интеллигенция: люди воспитанные и образованные, но не очень богатые. Площадь комнат была около 20-25 кв. м. Постояльцы жили там с осени по весну, а теплый сезон проводили на даче за городом.
Последний этаж обычно был невысоким, жилье там сдавали очень дешево, его снимали студенты и служащие.
Сколько стоила аренда в доходном доме
Крошечную каморку на последнем этаже или в подвале студенты снимали за пять рублей в месяц. Аренда самых дорогих квартир могла стоить в месяц несколько сотен рублей. Например, квартиру в доходном доме Оливье у Летнего сада семья Пушкиных в 1833 году арендовала почти за 5 000 рублей в год, то есть за 400 рублей в месяц.
Условия аренды были очень похожи на современные: договор заключали на несколько месяцев или год, его можно было заверить у нотариуса, а арендодатели тщательно проверяли репутацию постояльцев. Договор можно было расторгнуть, например, если выяснялось, что соседние комнаты сдавались под публичные дома. Но доказать это в суде было непросто.
Доходный дом Н.П. Басина. Фото: spbmuzei.ru.
Арендатор платил задаток, который ему возвращали при выезде, если постоялец был культурным и не нанес вреда имуществу.
Планировка квартир
Обычно комнаты выходили на две стороны: парадные ‒ на улицу, личные ‒ во двор. По бокам зданий окна были редко: дома строились сплошным фасадом, на голландский манер, так что боковые стены не угловых домов были брандмауэрами.
Высота потолков в доходных домах ‒ чуть больше четырех м. Коридоры появились в планировке квартир только во второй половине XIX века. До этого использовалась анфиладная планировка, когда из одной комнаты можно было попасть в другую, без коридоров.
Доходные дома для небогатых
Большие и красивые доходные дома не могли удовлетворить спрос на арендное жилье среди небогатых людей ‒ приезжающих в города рабочих. Для них строили недорогие доходные дома: они не выделялись архитектурой, но были очень популярны. Квартиры в таких домах сдавали как в долгосрочную аренду, так и посуточно. Дома для краткосрочной аренды назывались ночлежными.
Доходные дома после революции
После революции 1917 года доходные дома во всех городах России были закрыты, а из квартир сделали коммуналки. В некоторых осталась прежняя богатая мебель, и советские рабочие въезжали буквально в хоромы.
Доходный дом Никонова. Фото: spbmuzei.ru.
Барские комнаты, которые по площади могли быть больше 30 кв. м, делились перегородками на две или несколько ‒ и в каждую заселяли семью.
В 1990-е годы в России появилась частная собственность: недвижимость стало возможно приватизировать, продать или купить. С этого момента доходные дома получили вторую жизнь: люди выкупали комнаты в коммуналках и снова объединяли их в большие квартиры, как до революции.
Повезло не всем: какие-то доходные дома снова стали престижными домами с просторным жильем, внутри других по сей день сохранились коммуналки. Многие доходные дома превратились в офисные или торговые центры.
Хотя доходные дома прекратили свое существование более 100 лет назад, идея доступного арендного жилья не исчезла. И городские, и федеральные власти периодически возвращаются к теме создания арендных домов.
Наемные дома
Это арендное жилье от государства для граждан, у которых нет собственного жилья и достаточного дохода, чтобы его купить. Его начали строить десять лет назад как альтернативу социальному жилью, в очереди на получение которого можно стоять десятилетиями. Договор найма заключается на срок не менее чем один год, но не более чем на десять лет. Ставки аренды ‒ ниже среднерыночных. Недостаток наемного жилья в том, что его очень мало. Массовым этот проект не стал.
Доходные дома нового типа
Возродить доходные дома несколько лет назад собирались на государственном уровне. Планировалось привлекать частных девелоперов и строить такие дома с нуля, а потом продавать инвесторам и сдавать по рыночным ценам. К сожалению, проект не получил широкого развития: инвесторы шли в него неохотно.
Апарт-отели
Апарт-отели сегодня ближе всех к реализации идеи доходного дома. Во-первых, потому что именно этот рынок смог стать крупным и хорошо представлен в крупных городах. Во-вторых, большинство юнитов продается частным инвесторам, которые получают доход от аренды.
Изначально созданные для краткосрочного размещения гостей, в годы пандемии апарт-отели успешно обкатали среднесрочную и долгосрочную аренду.
Доходный дом купца Полежаева. Фото: spbmuzei.ru.
Но у апарт-отелей есть ряд отличий от классических доходных домов:
1. Апарт-отели имеют общую для всех постояльцев концепцию, а зачастую еще и звездность, то есть соответствуют гостиницам определенного уровня. Ставка аренды премиальных юнитов (например, пентхаусов) в несколько раз выше ставки аренды обычных номеров. Но не в десятки и даже сотни раз, как это было в доходных домах.
2. Апарт-отели предлагают не только проживание, но и сервисы: от фуд-корта и спортзала до коворкинга и кинотеатра. В доходных домах из услуг были только прачечная и охрана.
3. Апарт-отели чаще всего расположены в новых зданиях, специально построенных для коммерческих целей. Приспособить историческое здание под апарт-отель можно, но для девелопера это задача непростая.
4. В апарт-отеле работает гораздо больше персонала, чем когда-то в доходных домах.
Можно ли возродить доходные дома
Возродить доходные дома вполне возможно, считает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
Во-первых, в том или ином виде они создаются и сегодня: частные инвесторы выкупают этажи или небольшие здания целиком и сдают квартиры в аренду. Арендный бизнес частных инвесторов активно развивается, есть разные курсы обучения для современных рантье, отмечает эксперт.
Во-вторых, представим себе апарт-отель, который работает в здании бывшего доходного дома. В нем мало дополнительных опций, минимум сервисов. Он предлагает в аренду юниты в среднесрочную и долгосрочную аренду. Получится то, что мы ищем: современный доходный дом.
В-третьих, можно строить доходные дома с нуля. Правда, чтобы этот бизнес развивался, нужны изменения законодательства: в нем нет понятия «доходный дом».