​Ринат Айсин: «В зависимость от реализации КРТ были поставлены ДК «Строитель» и театр «Петрушка». Сейчас возникает вопрос, как эти проекты будут реализовываться дальше»

Отказ компании «Сибпромстрой» от участия в проекте комплексного развития Ядра центра Сургута вновь поставил под вопрос будущее одной из главных городских территорий. Вместе с проектом в подвешенном состоянии оказались и важные социальные объекты − ДК «Строитель» и театр «Петрушка», которые планировали встроить в новую концепцию центра города. О том, что происходит с КРТ, почему Сургут снова откладывает ключевые проекты и чего ждать дальше − поговорили с депутатом Думы Югры Ринатом Айсиным.

− Как вы восприняли новость о том, что компания «Сибпромстрой» решила выйти из проекта комплексного развития Ядра центра города? Какова сейчас реакция со стороны округа и города?

− Я как депутат Думы Югры, представляю интересы Сургута. Мой избирательный округ − территория от «Дома пионеров» до Черного мыса. В нашей работе основной акцент − это привлечение средств на социальные объекты, дороги, благоустройство, чтобы повышать комфортность жизни сургутян.

В этом контексте есть проекты, которые так или иначе связаны с развитием Ядра центра города. А именно − городской культурный центр (для простоты понимания буду говорить Дворец культуры «Строитель») и театр «Петрушка». Например, «Строитель» сейчас непосредственно связан с реализацией проекта Ядра центра города. Изначально он располагался на улице Сибирской, в районе самого «Строителя», однако позже было принято решение перенести объект в район улицы Университетской.

Обоснованием было то, что на старом месте планировалось создать памятник строителям и сквер строителей, а новая площадка обладает необходимой инженерной инфраструктурой и подъездными путями.

После этого было принято решение. С моей точки зрения, оно остается дискуссионным, так как проект, на который потратили бюджетные деньги, был готов на 90%, и мы уже могли бы строить объект. При этом мне пояснили, что перепроектирование городского культурного центра «Строитель» на новом месте станет возможным только после подготовки нового проекта планировки территории компанией, которая занимается комплексным развитием этой территории.

Я уже планировал встречу с руководством компании, чтобы понять сроки подготовки проекта планировки и дальнейшие перспективы проектирования будущего здания уже в новых границах территории. Однако, как и многие жители Сургута, недавно я увидел новость о том, что застройщик принял решение выйти из проекта.

Насколько я понимаю, официальной причиной названа текущая ситуация на рынке недвижимости и снижение спроса. Компания заявила о намерении расторгнуть договор по двум крупным проектам КРТ в Сургуте.

− Да, они говорили о снижении спроса на недвижимость и общей экономической ситуации.

− Да, именно эти причины были озвучены публично. Но не нужно забывать, что мы говорим о самой дорогой центральной земле в городе. И помним, что экономические вопросы у нас возникали и в 2008, 2014, 2018 годах, но как-то строили же. Поэтому у меня, как и у многих жителей, возникает вопрос: почему ситуация развивается именно так. Если посмотреть на хронологию событий, то в течение 2025 года компания «Брусника» пыталась реализовать проект КРТ Ядра центра города. В том числе по ее инициативе в округе и в городе была принята законодательная база и определены правила принятия решений.

Затем в декабре возникла история с ФАС, которая выявила ошибки в документах и несправедливость, после чего в феврале был объявлен новый конкурс. В марте победителем стала компания «Сибпромстрой-Югория», а сейчас уже середина мая, и компания заявляет о выходе из проекта.

Получается, ситуация развивается очень быстро. В итоге город остался и без «Брусники», и без участия крупнейшего местного застройщика. Для меня, как и для моих избирателей, это, конечно, вызывает вопросы и обеспокоенность. Потому что у города были большие планы по развитию этой территории − района возле университета, территории рядом с СИА-ПРЕСС, «Газпромтрансгаз», «Россетями».

Это большая часть города, которая действительно нуждается в комплексном развитии. Не должны мы в наше программное время мирится с «деревяшками» в центре города.

Не забывайте, что земля по КРТ предоставляется бесплатно, но возникают установленные администрацией обязательства в интересах жителей всего города и будущего микрорайона.

Кроме того, в зависимость от реализации КРТ были поставлены и два важных социальных объекта. Сейчас возникает вопрос, как дальше будет развиваться ситуация и каким образом эти проекты будут реализовываться.

Меня это особенно волнует, потому что в создание этих объектов было вложено много усилий. Напомню, история началась еще около десяти лет назад, когда главой города был Вадим Шувалов − тогда стартовало проектирование. Затем проект перепроектировали уже при Андрее Филатове. И сейчас возникает риск, что мы снова можем надолго отложить реализацию проекта. На мой взгляд, этого допускать нельзя.

− Сейчас вокруг темы комплексного развития территорий возникает много обсуждений. В том числе, что этот механизм так или иначе критикуют в правительстве. Как вы считаете, сохраняет ли механизм КРТ свою актуальность для Югры и Сургута?

− Я считаю, что разговоры о том, будто бы механизм КРТ себя не оправдал, не соответствуют действительности. Наоборот, комплексное развитие территорий − это, на мой взгляд и по мнению многих коллег из правительства, один из наиболее эффективных инструментов развития городов. Этот механизм уже хорошо отработан в других регионах страны.

Любой застройщик, девелопер, заходя в такой проект, понимает объем необходимых вложений: это и расселение, и снос, и строительство нового жилья, и создание социальной инфраструктуры. При этом сами территории с точки зрения перспектив развития и будущего спроса являются очень привлекательными.

Компании заранее оценивают свои обязательства по социальным объектам, ведут диалог с администрацией и правительством о параметрах проекта, после чего получают возможность реализовывать его не сразу, а поэтапно, с привлечением банковского финансирования и в рамках долгосрочного планирования.

− Но нет ли ощущения, что на практике механизм пока сталкивается с серьезными трудностями? Мы видим споры вокруг конкурсов, проверки ФАС, отказ застройщика от проекта. Может быть, сейчас просто не самое подходящее время для таких крупных проектов?

− Я думаю, что история с ФАС связана прежде всего с процедурными вопросами и конкуренцией между участниками. Речь идет о документации и о борьбе за право реализации проекта, не более того.

Компании обращаются в Федеральную антимонопольную службу для того, чтобы торги или конкурс состоялся абсолютно на общих условиях для всех участников. Это нормальная практика. Задача ФАС − обеспечить соблюдение законодательства и прозрачность конкурсных процедур.

Абсолютно исключено, что они каким-то образом пытались кому-то подыграть больше или меньше. Вероятно, ФАС привлекла компания, которая посчитала себя проигравшей. Или считала, что требования к документации были по-другому истолкованы или реализованы.

− «Петрушка» и ДК «Строитель» обсуждаются уже много лет. Нет ли опасений, что после нынешней ситуации сроки реализации снова могут серьезно сдвинуться? И насколько вообще оправдано включение таких социальных объектов в проекты КРТ?

− На мой взгляд, сама идея встроить эти объекты в механизм КРТ была логичной. В первую очередь потому, что это позволяло снизить нагрузку на городской и окружной бюджеты.

Когда правительство самостоятельно занимается такими проектами, процесс часто растягивается: сначала проектирование, потом вопросы по инженерным сетям, затем определение стоимости, экспертизы, защита финансирования. За это время экономическая ситуация и цены могут существенно измениться, и в первоначальные расчеты уже сложно уложиться.

В случае с КРТ логика другая. Застройщику задаются основные параметры объекта − сколько детей он должен принимать, какие помещения необходимы, какая требуется площадь. После этого девелопер уже самостоятельно занимается проектированием и согласовывает решения с администрацией.

Все предельно логично. Это позволяет быстрее принимать решения и искать лучшие варианты − по проектированию, материалам, стоимости строительства. Потому что весь процесс находится фактически в одних руках.

У нас же нередко получается иначе: одна компания проектирует, другая строит, третья потом перепроектирует. Процесс затягивается на годы, и к моменту ввода объекта в эксплуатацию чиновники, которые изначально формировали техническое задание, уже зачастую не работают.

Так у нас и получилось с ДК «Строитель». Те люди, которые ставили техническое задание на проектирование, нарисовали столько кабинетов, что он получился изначально на 17 тысяч квадратов. И кто-то это все подписал это. В результате стоимость проекта оказалась очень высокой, попросту не вмещался на земельном участке, и позже его пришлось перепроектировать.

А если бы проект реализовывался в рамках комплексного развития территории, застройщик был бы заинтересован в том, чтобы постоянно сверять параметры проекта с администрацией и искать более рациональные решения.

Задавались бы вопросами: «А сможем ли мы уместиться? А у нас тогда денег в экономике проекта не хватает, давайте мы немножко уменьшим, давайте мы подвалы или паркинги подземные уберем, чтобы стоимость была меньше? Давайте мы, наверное, сделаем не два зала, а один, и трансформируем, и чтобы он был дешевле?» И тогда у нас быстрее бы пошло все строительство.

Для девелопера это тоже важно, потому что инфраструктура напрямую влияет на привлекательность жилья и дальнейшую продажу квартир.

И как раз-таки задумка была, что ДК «Строитель» и «Петрушка» повлияют на привлекательность жилья, которое там построят.

− При этом вокруг театра «Петрушка» тоже уже много лет идут обсуждения и меняются концепции проекта. Там тоже, минимальная площадь объекта была озвучена − не менее 4 квадратных метров, если не ошибаюсь. Почему, на ваш взгляд, реализация этого объекта оказалась настолько сложной?

− История здесь действительно непростая, и важно разделять несколько объектов, потому что их судьбы в какой-то момент оказались связаны между собой.

Изначально речь шла о станции юных натуралистов. Решение о ее строительстве принималось еще при Александре Сидорове. Объект начали возводить за счет городского бюджета. Но проблема заключалась в том, что наименование «станция юннатов» не могло войти ни в одну государственную программу строительства культурных, образовательных объектов, и бюджет города не потянул такой «дорогой» проект.

В итоге появился объект, который мы нем может достроить на за какие государственные деньги. Позже администрация города решила увязать эту площадку с проектом театра «Петрушка» и включить в обязательства потенциального застройщика по КРТ. Фактически появилась идея на месте станции юннатов построить новый театр. При этом сама история «Петрушки» тоже достаточно сложная − проект неоднократно обсуждался.

Почему я это все вспомнил? Эта площадка, где сейчас находится станция юннатов, вошла в проект комплексного развития территории Ядра центра города. В рамках КРТ предполагалось снести существующий объект и построить на этой территории театр «Петрушка».

Параллельно на территории рядом с уже бывшим катком «Югра-Парк» планировалось размещение Дворца культуры «Строитель». Эти решения изначально закладывались в проект планировки территории.

Насколько я понимаю, еще на этапе проработки концепции компания «Брусника» готовила проектные решения, где были предусмотрены оба объекта, просчитаны проезды, парковочные места и размещение инфраструктуры.

− Смотрите, из-за проекта Ядра центра города уже снесли каток, убрали парк аттракционов «Югра-Парк». И сейчас, по сути, там остается пустое пространство. Насколько я помню, вокруг этого были довольно сложные процессы, в том числе по предпринимателю, который там работал. Он их мы говорили ранее на портале.

− Предпринимателя убрали, насколько я понимаю, по другим причинам. Здесь не стоит напрямую связывать это с застройщиком. Эти вопросы администрация решала непосредственно с предпринимателем. Если были судебные процессы или какие-то договоренности − это уже происходило между администрацией и предпринимателем. Просто по времени это совпало с тем, что на этой территории планировалось начало реализации проекта КРТ.

− Сейчас уже звучат мнения о том, что, возможно, стоит пересмотреть сам проект Ядра центра города или даже подход к КРТ. Например, депутат Сургута Алексей Кучин недавно писал о том, что концепцию, возможно, стоит менять. Вы согласны с этим?

− Я думаю, что здесь нужно не отказываться от КРТ. Необходимо администрации проводить работу над ошибками. Потому что получается так: объявляется конкурс, компании заходят, идет борьба за проект, потом одна компания выигрывает, а спустя короткое время говорит, что не будет участвовать дальше.

И здесь, конечно, возникают вопросы − либо где-то не договорились, либо изменились условия, либо кого-то обидели. Как бы это не стало системой в будущем.

У меня, как у жителя Сургута, депутата, патриота, который постоянно в Ханты-Мансийске поднимает вопросы развития города, возникает простой вопрос: что дальше? Какой план у города по развитию этой территории? Потому что пока для многих ситуация выглядит неопределенной.

− Как вы считаете, эта история теперь может затянуться на несколько лет? Сейчас уже звучит информация, что новый конкурс на заключение договора КРТ может пройти не раньше конца 2026 года.

− Получается, что тогда реализация проекта фактически уже уйдет на 2027 год. А может быть, и дальше. Такая вероятность действительно есть.

Но мы не можем относиться к этому по принципу «ну ладно, подождем». Мы здесь живем, это наш город, и поэтому должны понимать, что будет происходить дальше и каким образом территория будет развиваться. Нам надо каким-то образом свою позицию выразить.

− Еще один вопрос, который часто обсуждают. Застройщики сейчас говорят о снижении спроса на квартиры. Может быть, в таком случае стоит пересматривать сам подход к застройке и делать акцент не на многоэтажном строительстве, а, например, на ИЖС или малоэтажных проектах?

− С точки зрения экономики ИЖС − очень сложная и не окупаемая история, особенно для Сургута. Чтобы построить индивидуальные дома или малоэтажный микрорайон, туда все равно нужно тянуть инженерные сети: тепло, воду, канализацию.

И получается, что стоимость инфраструктуры может быть колоссальной. Условно, сети будут стоить миллиард рублей, а сама малоэтажная застройка принесет выручку меньше этих затрат − к примеру 500 миллионов. В наших северных условиях это очень тяжело окупается.

Мы ведь не от хорошей жизни строим многоэтажные дома. Если бы вокруг Сургута были сельхозугодия, как, например, в Тюмени, ситуация была бы другой. ы бы переводили с удовольствием эти пашни в микрорайоны малоэтажного жилья и с удовольствием бы строили.

Но у нас вокруг города − нефтяная инфраструктура, болото и холод. Все это требует серьезных затрат на отопление и инженерную инфраструктуру.

И когда начинаешь считать экономику такого проекта, становится понятно, что без плотной застройки реализовать его крайне сложно. Исключение − дачные кооперативы, где люди не ждут полноценной городской инфраструктуры − ни сетей, ни автобусов, ни школ.

Но если мы говорим про нормальный ИЖС, то сразу возникают обязательства по строительству школ, остановок, поликлиник, инженерных сетей, котельных. И все это существенно увеличивает стоимость проекта.

Вот и поэтому так мы и строим.

− В завершение разговора − почему, на ваш взгляд, сейчас важно публично обсуждать ситуацию вокруг Ядра центра города и связанных с ним проектов?

− Здесь вопрос в том, чтобы не замалчивать проблемы. Мы постоянно встречаемся с жителями, коллективами, и люди задают вопросы. Иногда смотришь − у них в глазах недоумение: вы вообще понимаете, что происходит в городе?

И когда начинаешь рассказывать, что делается, какие есть сложности, какие проекты пытаемся продвигать, это иногда выглядит как оправдания или хвастовство. Но на самом деле смысл в другом − запускать общественную дискуссию по действительно важным для города вопросам.

Потому что и правительство округа, и власти в целом смотрят на общественный запрос. Если люди тему не обсуждают, значит, создается ощущение, что она никого не волнует. А когда жители начинают задавать вопросы, писать в соцсетях, поднимать проблему на встречах с губернатором, тогда появляется понимание, что это действительно важно для города.

Так было, например, с дорогой Киртбая, с ДК «Строитель», со школой искусств, со станцией скорой помощи и переливания крови, со второй поликлиникой. Эти проекты удалось серьезно продвинуть именно потому, что они стали предметом общественного обсуждения. Люди начали говорить об этом открыто, и тогда вопросы вошли в программы правительства и «Единой России».

Если бы мы просто молчали и делали вид, что проблемы нет, многие объекты могли бы оставаться нереализованными еще десятилетиями. Поэтому иногда приходится поднимать сложные темы, даже если это вызывает споры. Это делается не ради конфликта, а для того, чтобы показать: ситуация общественно значимая, она действительно волнует жителей.

У нас город растет, но при этом сохраняется нехватка объектов культуры и дополнительного образования. Старые объекты закрываются или уже снесены: «Геолог», старый «Нефтяник», ДК «Строитель». При этом потребность у города остается большой. Существуют нормативы обеспеченности такими объектами, и для города с населением около полумиллиона человек они сегодня не выдержаны. При этом сами проекты есть, но по разным причинам они не реализуются.