Брать ипотеку или надеяться на снижение ставок? Ситуация на рынке недвижимости остается неопределенной, и каждая ошибка может дорого вам обойтись. Вместе с заместителем директора сургутского филиала «Этажей» Ранией Гнатив разбираемся, что происходит весной 2025 года с ипотекой, арендой и загородной недвижимостью.
− Как сохранение ключевой ставки на уровне 21% влияет на спрос на ипотеку этой весной? Замечаете ли вы снижение числа ипотечных сделок с начала года или, наоборот, рост? Есть ли признаки стагнации на рынке или намечается оживление?
− Сохранение ключевой ставки на уровне 21% оказывает заметное влияние на ипотечный рынок. Высокая ставка приводит к снижению платежеспособности заемщиков − многие не проходят скоринг из-за увеличившейся долговой нагрузки. Дополнительным фактором является психологический барьер: покупатели откладывают решение о покупке жилья, надеясь на снижение ставки в будущем.
На практике с начала года фиксируется снижение числа ипотечных сделок, особенно по рыночным программам. Льготные программы, такие как семейная ипотека, продолжают удерживать минимальный уровень спроса, но в целом объемы заметно ниже, чем в 2023 году. Часть клиентов смещает интерес в сторону новостроек с субсидированными ставками от застройщиков, где условия выглядят более привлекательно.
В последние недели наблюдается небольшой рост интереса к ипотеке − возможно, рынок адаптируется к новым условиям. Весна традиционно сопровождается ростом покупательской активности. Однако говорить о полном оживлении пока рано − скорее, это стабилизация на низком уровне.
− Какие объекты сейчас наиболее востребованы? Кто лидирует в спросе − первичный или вторичный рынок?
− Наибольшей популярностью традиционно пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. Однако в целом спрос сохраняется на разное жилье − все зависит от целей конкретного покупателя.
По данным аналитиков компании «Этажи», сегодня вторичный рынок заметно опережает первичный по уровню спроса. В Сургуте, например, квартиры на вторичном рынке выбирают примерно в два раза чаще, чем новостройки. Одна из причин − возможность сразу заселиться, тогда как новостройку, как правило, приходится ждать.
Кроме того, объем предложения на вторичном рынке в Сургуте традиционно значительно превышает объем новостроек − так называемая «товарная полка» шире, а значит, и выбор для покупателей больше. Это напрямую влияет на число заключаемых сделок − продаж на вторичке всегда больше.
В последние месяцы на рынке также начали появляться новые инструменты для стимулирования продаж вторичного жилья. Так, например, все чаще применяется рассрочка от продавцов − особенно в сегменте недорогих объектов, таких как комнаты и однокомнатные квартиры. Уже в апреле были зафиксированы реальные сделки с использованием такой схемы, и в мае тенденция продолжается.
Также стоит отметить, что, если объект долго не продается, продавцы охотнее идут на уступки при появлении реального покупателя, предлагая ощутимые скидки. Это становится дополнительным стимулом для заключения сделок на вторичном рынке.
Тем не менее, общее снижение покупательской активности остается заметным: по сравнению с аналогичным периодом 2024 года спрос на вторичное жилье снизился на 16%, а на новостройки − на 18%.
− Насколько увеличился интерес к покупке дач и домов в садовых товариществах этой весной? Пользуются ли спросом участки без подряда? Какой средний бюджет у покупателей загородной недвижимости?
− Основной фактор оживления загородного сегмента − не сезон, а запуск механизма использования эскроу-счетов с 1 апреля. Благодаря этому появилась реальная возможность применять ипотечные средства при покупке загородной недвижимости, включая участки без подряда с планами на строительство. Это активизировало спрос на земельные участки под будущее строительство.
Большинство участков приобретаются именно с целью последующего строительства. Инвестиционные покупки присутствуют, но их не так много, как раньше. Причина − резкий рост цен на землю за последний год. С инвестиционной точки зрения сейчас вкладываться менее выгодно: стоимость высокая, а доходность от перепродажи ниже, особенно в краткосрочной перспективе.
Средний бюджет при покупке загородной недвижимости сильно варьируется в зависимости от цели и локации. Если речь о семейной ипотеке, то чаще всего рассчитывают на сумму около 6 миллионов рублей. Стоимость участков начинается от 800 тысяч рублей и может достигать 1,5-2 миллионов, особенно в районах с развитой инфраструктурой. Важно, чтобы была возможность прописки или постановки дома на кадастровый учет.
Также растет спрос на недорогие объекты для сезонного отдыха. Такие покупки чаще всего совершаются за наличный расчет, в диапазоне до 1,5 млн рублей, в среднем − 1,35-1,5 млн. Для отдыха приобретаются и более дорогие дома − до 3 миллионов рублей.
− Что сейчас происходит на рынке аренды? Растут ли цены, меняется ли спрос? Насколько активно арендуют квартиры на лето?
− Спрос на аренду активно растет, в том числе на будущие месяцы − особенно на август и сентябрь со стороны студентов. Сейчас на рынке − максимальное предложение жилья, что позволяет арендовать объекты по относительно выгодным ценам.
Вот текущие ориентиры:
- Комнаты − от 12 до 18 тысяч рублей;
- Студии − от 20 до 45 тысяч рублей;
- 1-комнатные квартиры − от 23 до 35 тысяч рублей;
- 2-комнатные − от 25 до 35 тысяч рублей (иногда до 55);
- 3-комнатные − от 35 до 55 тысяч рублей;
- Загородные дома − от 30 до 250 тысяч рублей.
Собственники становятся более гибкими: готовы идти на небольшой торг (2-5 тыс. руб.) и чаще соглашаются на арендаторов с детьми, животными. Многие объекты попадают в аренду из-за замедления продаж − владельцы просто не могут продать недвижимость из-за высоких ставок.
Летом аренда становится особенно востребованной. Квартиры берут на короткий срок студенты, приезжие, командированные. Также популярен формат аренды загородных домов по доступной цене для семейного отдыха − особенно для тех, кто не планирует поездку в отпуск в другие регионы или за границу.
Чтобы быстро сдать жилье, оно должно соответствовать нескольким критериям: адекватная цена, удобное расположение, хорошее оснащение и готовность принимать широкий круг арендаторов.
− Какие советы вы бы дали тем, кто планирует покупку жилья летом 2025 года?
− Если есть необходимость в приобретении жилья, особенно при наличии свободных средств, − стоит покупать. Сейчас подходящий момент для инвестиций: цены на вторичное жилье немного снизились, а по новостройкам доступны интересные предложения.
Тем, кто подходит под условия семейной ипотеки, стоит воспользоваться этой возможностью сейчас − в будущем возможны изменения в программе. Покупка недвижимости в текущих условиях может оказаться рациональным шагом, особенно с учетом перспектив дальнейшего роста цен и ограниченного доступа к льготным условиям.