В России вступили в силу новые нормы об изъятии земельных участков при очевидном запустении и нецелевом использовании. Для Сургута это особенно актуально: по городу разбросаны недострои, пустыри и мертвые здания, и многие из них годами тормозят развитие городской среды.
Журналисты Дмитрий Щеглов и Тарас Самборский обсуждают, почему одних законов мало без жесткой воли муниципалитета, примеры сургутских «долгостроев» и как их сдвинуть с мертвой точки, а также необходимость инвентаризовать заброшки и начать переговоры с собственниками о судьбе этих территорий.
Дмитрий Щеглов: В России вступили в силу новые нормы, которые касаются изъятия участков земли у граждан. Если у участка есть явные признаки запустения, если там ничего не строится, если он не используется по назначению, если что-то построено, и при этом выглядит явно, как будто бы там никого нет, и ничего не происходит, то, в принципе, участок могут отобрать. Это сложный вопрос с точки зрения городской среды, потому что в Сургуте довольно много мест, которые могут попасть именно под эти критерии, когда стоит какое-то здание, там ничего абсолютно не происходит.
И, естественно, возникает вопрос: можем ли мы рассчитывать, что эти участки наконец-то, и эти постройки, будут как-то введены в общественный оборот? Обсудим это сегодня. Меня зовут Дмитрий Щеглов. Мой коллега Тарас Самборский на связи. Тарас, привет.
Тарас Самборский: Да, здравствуйте, товарищи.
Д.Щ.: Собственно говоря, у нас на siapress.ruвышел масштабный обзор этих жутких мест со всякими недостроями, со всякими пустующими зданиями, со всякими развалинами, которые до сих пор «украшают» городскую среду в Сургуте и с которыми уже давным-давно пора что-то делать. Ссылка будет в описании – можете посмотреть. Ну а мы пока обсудим, насколько это все выполнимо, потому что все-таки одно дело – изымать участки и постройки у физических лиц (с этим у государства, в принципе, проблемы обычно не возникает, если это сильно хочется), а вот другое дело, когда это дело касается лиц юридических: там все намного сложнее. Тарас, как ты эту ситуацию оцениваешь? Что ты по этому поводу можешь сказать?
Т.С.: С заброшенными участками, конечно, любой город должен активно бороться, потому что территория муниципалитета должна работать на все пространство, которым пользуются жители, а не только на каких-то единичных инвесторов, выгодно (ну, может быть, и не очень выгодно) когда-то получивших во владение тот или иной земельный участок или объект недвижимости. Мы знаем, что многие предприниматели практикуют такую практику: схватить на выгодных условиях участок земли, отложить его в сторону и просто ждать годами, а иногда и десятилетиями, когда его можно будет или перепродать с выгодой, или завести на него другого инвестора, который что-то там построит, ну, может быть, даже самостоятельно.
Таких участков действительно в городе много. И многие, кстати говоря, застройщики подобную практику практикуют: столбят таким образом место под будущие проекты, на которые сейчас не хватает ресурсов, финансовых или организационных, но таким образом они повышают свою будущую капитализацию. Как у нефтяников, например: чем больше разведанных месторождений, тем компания считается эффективнее. Они не обязательно могут разрабатываться в данный момент – главное, чтобы геология подтверждала наличие новых разведанных запасов нефти. Но, если в случае с нефтяной промышленностью подобный подход является основополагающим для развития нефтяной компании…
Д.Щ.: Ну да, разведанные эти участки, есть не просят и никому не мешают жить. Они просто стоят и стоят.
Т.С.: Конечно. В лесах и в пустынях. А в случае с девелоперами или более мелкими предпринимателями нарушается городская среда. Это как эрозия городской территории: пустыри, вот эти все недострои, странные помещения в которых никогда не светятся окна. Соответственно, государство в этом вопросе идет в правильном направлении, если брать в целом. Дьявол, конечно же, кроется в мелочах, потому что мы, когда эта политика приобретет активные формы, начнем в новостях обнаруживать, что у одного, у другого, у третьего неугодного предпринимателя вдруг обнаружились заброшенные участки земли или объекты незавершенного строительства. И как бы это просто не стало новой изощренной формой борьбы с неугодными предпринимателями или даже, может быть, какими-нибудь просто политиками, контактирующими с предпринимателями, имеющими связи. Ну, мы это не будем сейчас рассматривать, поговорим чисто о городе, потому что городские проблемы нам ближе.
Вот простой пример: мы все знаем объект незавершенного строительства возле закрытого кинотеатра «Аврора».
Д.Щ.: Да.
Т.С.: Лет ему, наверное, уже 20 точно. Возводился он в свое время еще известным сургутским предпринимателем, и общественным деятелем, и депутатом, Евгением Барсовым, его компанией. После определенных пертурбаций, структурных изменений в его бизнесе, объект перешел во владение компании «ДСК-1». И вот сегодня там другой владелец, который, казалось бы, почему ничего не делает? Оказывается, он предложил три варианта городским властям по использованию данного объекта, этой заброшки, и все три варианта по каким-то причинам муниципальную власть не устроили.
Вот в данном случае какие юридические взаимоотношения у государства с предпринимателем могут возникнуть? Вот он хочет его развивать, свой объект, он проводит переговоры с властями о будущих проектах, и эти проекты власти не устраивают. Каковы критерии, при гипотетической угрозе, изъятия объекта у предпринимателя в пользу государства, в пользу муниципалитета? Что будет муниципалитет говорить в суде? Это же через суд, скорее всего, будет все проходить. А может быть, и в досудебном порядке, как там закон регламентирует. Объект не используется? Формально это так, а по сути выясняется, что объекту не дают возможности использоваться и развиваться – понимаем, да? Я не знаю, что там хочет «ДСК-1» построить. Может быть, он хочет построить казино. На месте властей, я был бы против, конечно, тоже.
Д.Щ.: Это как бы, во-первых, противозаконно, давайте с этого начнем.
Т.С.: Ну, окей. Магазин «Магнит» – я против был бы – и так далее по списку. Но допускаю, что компания «ДСК-1» входит в группу компаний достаточно опрятных, с точки зрения городских проектов, и ничего там страшного, видимо, не предлагается. Еще раз, я подробностей не знаю.
Возьмем пример помещения на перекрестке улицы Майской и Декабристов. Вот этому зданию больше 30 лет. На сегодняшний день уж не знаю, владеет ли им компания «Сибпромстрой» или не владеет, но на каком-то этапе в недавней истории владела. Та же самая история: этому зданию надо находить применение, всевозможные переговоры ведутся. Возможно, я допускаю, что и в том, и в другом случае, и во многих подобных, предприниматель высказывает какие-то дополнительные хотелки в своих интересах.
Может быть, власть считает, что это избыточно, может быть, она считает, что собственник должен не опираться на какую-то дополнительную помощь, в том числе материальную, со стороны властей, а осуществлять свои проекты сам – вероятно. Но вот что с этим объектом было бы? Потому что оно, если читать закон, подпадает под действие этого закона. Таких объектов, на самом деле, большое-пребольшое количество.
Но ведь есть еще и другая проблема, о которой мы очень часто говорим: заброшку-то как-то можно отрегулировать, и нового закона не нужно, потому что у любого земельного участка есть собственник, и этот собственник обязан платить за землю арендную плату. Я хочу сказать, что сегодняшние ставки аренды – муниципальной, а коммерческой тем более, ну, мы говорим сейчас о муниципальной аренде – они достаточно высокие, чтобы просто так платить за воздух деньги в бюджет. Ну бессмысленно просто, там экономика начинает через несколько лет простаивания земли… Повторюсь, если она не в бесплатном пользовании, вот у крупных девелоперов она может быть в бесплатном пользовании – да, это факт – за какие-то инвестиционные проекты.
Но опять-таки любой инвестиционный проект имеет срок годности, он не может с муниципалитетом: «Вот вам территория, а вы нам должны построить, кроме жилья, садик, школу, поликлинику», – не может это 20 лет вот так вот висеть в воздухе. У этого муниципального договора будет обязательно какой-то срок с какими-то гарантиями и обязательствами.
Так вот, любой владелец земельного участка, который пустует годами, платит за это аренду. На каком-то этапе, если он перестает платить, конечно же, через суд земля изымается в пользу муниципалитета. Эту политику проводил в свое время Департамент имущественных и земельных отношений при Дмитрии Попове очень активно. Его тогда возглавлял Сергей Полукеев, он муниципальную дебиторку более чем с миллиарда рублей по неоплаченным земельным участкам и долгам по аренде муниципальной собственности уменьшил почти в 10 раз за короткий промежуток времени. То есть эффективные способы борьбы с нерадивыми владельцами пустующих или заброшенных земельных участков и объектов собственности существуют – была бы воля, было бы желание. Если желание есть, тот закон, который на федеральном уровне принимается, просто будет в подпору этим действиям. Если желания нет – никакой закон не поможет. Вот и все.
Городу, наверное, в нынешней ситуации нужно проинвентаризировать всю заброшку. Ее, с одной стороны, много, потому что глаз постоянно попадает на какой-то неопрятный объект. С другой стороны, не так уж много. После инвентаризации собирать предпринимателей – не надо толпой, индивидуально – и проводить жесткие переговоры. Мы на тебя наступаем, нам это надоело, вот у нас определяем срок, в который мы решаем, что ты здесь хочешь строить, если ты будешь строить. Если ты хочешь это продать – выставляй на продажу, продавай, пока не поздно. Нет – значит, идем по пути изъятия или какого-то размена, может быть. И все, и за, я не знаю, за год вполне возможно расчистить Сургут вот от этих объектов, которые не добавляют ему никакой красоты.
Д.Щ.: Да. Ну, за год возможно именно раскидать, но, чтобы там что-то еще появилось хорошее, наверное, для этого потребуется еще какое-то время.
Т.С.: Конечно.
Д.Щ.: И тем не менее проект может быть выполним, если нормы этого закона распространяются на юридические лица, потому что там в первую очередь речь шла про физлица. То есть это вот для тех, у кого, например, есть какие-нибудь совсем уж заброшенные дачные участки – вот на них это точно распространяется. А вот на счет юридических лиц – это еще такой вопрос к юристам, вопрос к тем, кто будет заниматься так называемыми…
Т.С.: Ну а ИП считается физическим лицом или юридическим лицом?
Д.Щ.: Вот это вопрос.
Т.С.: Большинство этих объектов висят на ИП: в зоне гаражей, вот эти все пустыри, где вдруг возникают какие-то столовые, рестораны, торговые центры с гаражами посреди жилых кварталов. С этим же всем надо как-то бороться – вот там будет визг так визг просто. А учитывая очень серьезный коррупционный фактор в этих вопросах, я предполагаю, что борьба может просто захлебнуться.
Вот тут вот должна быть воля муниципалитета очень жесткая. Мы не должны терпеть подобное явление вообще. Город должен быть красивым. Хватит ссылаться на то, что это право частной собственности. Никто не отнимает ни у кого право частной собственности, но каждый собственник должен прекрасно знать, что владение той или иной собственностью накладывает на него обязательства перед государством: вот обязательство – платить налоги, платить аренду и соблюдать все прописанные в законе страны условия содержания своей собственности. Если ты их нарушаешь – значит, ты разрываешь договор с государством, и государство вступает с тобой в противостояние. Вот, все. И ссылки на бесконечные вот эти, то, что это же частная собственность, мы же не можем просто так забрать. Никто вас не просит ничего просто так забирать, но если вы имеете в руках закон, то манипулируйте этим законом в интересах вверенной вам территории, и территория будет преображаться.
Д.Щ.: Да. Что ж, дорогие слушатели, дорогие читатели, пожалуйста, высказывайте свои мнения по этому поводу. Как вы думаете, что нужно делать с подобными участками, с подобными заброшками на территории Сургута, как расшивать всю эту историю. Пишите комментарии, читайте полную расшифровку нашего разговора на siapress.ru – ссылка будет также в описании. И до новых встреч, еще услышимся. До свидания.
Т.С.: Спасибо всем, друзья. Всем пока.
