Если бы в Сургуте твердо решили ограничить предельную этажность домов — разговор про социальную инфраструктуру сразу стал бы более предметным

В 35-м микрорайоне Сургута произошел необычный для города казус. Застройщик хотел перевести участок под торговый центр в зону высотного жилого строительства, но получил отказ. Параллельно там же все еще окончательно не решен вопрос с возведением школы.

Журналисты Дмитрий Щеглов и Тарас Самборский обсуждают, что стоит за этим решением: борьба за социальную инфраструктуру или первая ласточка в ограничении этажности в Сургуте? Почему в России всё чаще говорят о запрете массового строительства высоток и что с этим делать девелоперам?

Дмитрий Щеглов: В Сургуте произошла необычайная история. Городская администрация впервые за долгое время отказала застройщику в переводе участка земли под жилое строительство, если быть конкретным, под высотное жилое строительство. Обсудим сегодня эту историю. Меня зовут Дмитрий Щеглов. Мой коллега-журналист Тарас Самборский на связи. Тарас, привет.

Тарас Самборский: Здравствуй, Дима. Привет всем, друзья.

Д.Щ.: Постараюсь максимально коротко описать, что произошло. Значит, был в 35-м микрорайоне большой участок земли, который купила компания «Брусника». В этом участке она строила свое жилье, а также там были запланированы строительства детского садика и школы. Все это дело принадлежало «Бруснике». «Брусника» не обязывалась и не вызывалась строить эти детский сад и школу, но она сказала, что она может их спроектировать и по концессии с округом построить.

Концессия обломалась, стройка не началась, а квартал «Новин» был построен – много-много жилых домов. Люди недовольны тем, что у них нет социальной инфраструктуры. Тогда администрация города сказала: ладно, давайте мы заберем у вас участки под строительство школы и детского сада, построим сами, обменяем на другую землю. Там рядышком находилась земля под строительство торгового центра – это назначение «общественно-деловая». «Брусника» согласилась, обмен произошел, после чего «Брусника» пришла в администрацию с идеей перевести землю, которая была под строительство вот этого самого торгового центра, под жилую застройку, под Ж-4, то есть это высотные дома. Соответственно, за это время, как вы понимаете, ни школы, ни детского садика там не появилось, а перспектива, что там появится еще пара-тройка жилых домов, была вполне осязаемой.

Против этого выступила активная общественность, несколько депутатов городской Думы, и администрация Сургута согласилась с их доводами и не согласовала перевод земли из ОД в Ж-4, то есть не согласилась с тем, что застройщик получит там возможность построить себе еще несколько домов. Вот такая вот история.

Сейчас «Брусника» заканчивает проектирование школы, как минимум, точно знаю, для того чтобы деньги, которые выделены на эту школу, были реализованы, и город сам построит себе эту школу. Ну, в смысле не сам, а через подрядчика, но за свои деньги. Вот такая вот ситуация у нас в том самом 35-м микрорайоне города Сургута.

Что ты видишь в этой истории такого? Есть ли что-то поворотное в политике города в плане контактов с девелоперами? Потому что такого мы раньше, если не не видали вообще, то практически не видали.

Т.С.: Я, честно говоря, вообще ничего поворотного не увидел. Мне кажется, идет своим чередом непростой номенклатурный процесс согласования, переговоров, торгов. Понятно, что любой девелопер хочет минимизировать свои социальные обязательства, при этом получать на максимально выгодных условиях участки под стройку, то бишь бесплатно. Как правило, крупные девелоперы получают свои участки бесплатно, за счет встречных обременений со стороны муниципалитета. Здесь мы наблюдаем элементарный, несколько специфический, но тем не менее привычный любому застройщику спор: а вот давайте так, а давайте вот так, а давайте вот это на то разменяем, а вы потом получите такой-то, такой-то обмен.

У меня есть еще предположение, что, возможно, подобный процесс переговоров по размену земельных участков в итоге может вылиться каким-то образом, может быть увязан каким-то образом с Ядром центра города. Каким-то образом туда перейдет часть этой сделки между «Брусникой» и муниципалитетом, если «Брусника» станет заказчиком на освоение вот этой всей территории Ядра центра города. Поэтому вот в этой всей истории, то, что я сейчас услышал от тебя, есть один момент хороший: я услышал фразу ««Брусника» проектирует школу». И, честно говоря, если «Брусника» проектирует школу, то, пожалуй, что это уже неплохо, потому что все-таки проектирование у «Брусники», мягко говоря, отличается от того, что мы привычно видим на городском ландшафте, и есть надежда, что спроектированная школа, даже если ее будет строить впоследствии не «Брусника», будет отличаться от большинства сургутских школ.

Д.Щ.: Предварительно, да. У нас на сайте есть в одном из текстов: компания «Брусника» присылала такие вот предварительные рендеры этой школы. Она действительно отличается от обычных, стандартных, скажем так, сургутских школ.

Т.С.: Ну, прекрасно. Я при этом допускаю, что, вероятнее, «Брусника» попытается выиграть конкурс на строительство этой школы.

Д.Щ.: Да, она точно будет это делать.

Т.С.: Тогда все карты складываются: «Брусника» строит обещанную школу, которую же сама и спроектирует, да еще и получит за это деньги не через концессию от округа, то есть через очень сложный процесс с неизвестным, с непрогнозируемым результатом, а получит прямые контрактные подрядные деньги от города. Ну вот кто в результате проиграл? Смотрите, высотного строительства не будет, торгового центра не будет, школа будет, школа будет построена по нетиповому проекту, да еще и «Брусника» на этом зарабатывает. Ну? Я думаю, что зрительный зал должен просто зайтись в овациях и кричать «браво!» непрерывно длительное время – вот и все.

Но, если от этой истории оттолкнуться и взять чуть шире, вот интересно, а запрет на высотное строительство на этом конкретном участке в 35-м микрорайоне – это все-таки борьба за социальную инфраструктуру со стороны депутатов и чиновников или борьба за этажность в сургутском жилищном строительстве? Просто как бы не случилось так, что под видом борьбы за социальную инфраструктуру наши власти вдруг нечаянно не совершили другое хорошее дело – ограничили этажность строительства.

А между тем, если тема этажности носит дискуссионный характер, потому что законодательно нигде не запрещено строить высокие жилые дома, плотную микрорайонную застройку и так далее, ну, не запрещено, все это отдано на откуп местным властям, и местные власти сами могут зоны Ж-1, Ж-2, Ж-3 переводить в зоны Ж-4, то бишь высотное строительство, а вот тема социальной инфраструктуры очень четко оговорена законодательством. И на самом деле, никакому федеральному правительству, никакой администрации президента, никаким контролирующим федеральным государственным органам не нравится, когда массовое жилищное застройка не сопровождается параллельным строительством объектов социальной инфраструктуры. И вот на эти вещи все обращают внимание.

Я думаю, что здесь как раз то самое напряжение произошло у местной власти, которая отчетливо себе понимает: разрешив застройщику, в данном случае «Бруснике», но на ее месте могла быть любая другая строительная компания…

Д.Щ.: Ну да, разумеется.

Т.С.: Разрешив ей строительство очередного какого-то жилищного комплекса или микрорайона без социальной инфраструктуры, местная власть получит по башке – вот и вся история. Поэтому дело это притормозили и ищут взаимовыгодный вариант. Так вот, я выступаю за то, чтобы, как минимум, из этих двух проблем (первое – высотное строительство, второе – отсутствие социальной, качественной социальной инфраструктуры при массовом строительстве жилья) первую проблему решить раз и навсегда: ввести строительный регламент по Сургуту и запретить строительство жилых зданий, особенно типовых, особенно в больших микрорайонах, жилищных комплексах, выше определенной этажности.

Одни эксперты выступают за то, чтобы максимальной высотой жилых зданий было 16 этажей. Кто-то говорит: давайте побольше. Вот если взять 16 как за базу, а все, что выше хотя бы на 1 метр, проводить через какие-то исключительные проекты, какие-то выдающиеся сооружения и так далее. И вот эту проблему если закрыть, то проблемой социальной инфраструктуры, наполняемости социальной инфраструктурой сургутских жилых пространств, можно заниматься более содержательно и вести с любым девелопером простой разговор: давайте мы будем на каждое количество квадратных возводимых метров жилья создавать столько-то метров поликлиник, детских садов, школ, спортивных учреждений - так-то, так-то, так-то, по такой-то схеме — и сразу проработать какую-то разумную схему. Сегодня законодательно это оформлено все очень рамочно.

И любой девелопер сам вынужден метаться и искать выход из каждой конкретной ситуации: вот я пойду в региональные власти, там выпрашивать концессию, а вот, может, я тут как-то все-таки договорюсь с муниципалитетом, а может быть, тут частно-государственное партнерство будет, еще что-то. А схемы все очень часто, как мы видим, все, что касается частно-государственного партнерства, концессий, не работают. Не работают. И не работают не только со стороны частного застройщика, а очень часто и со стороны государства, потому что государство так или иначе не выполняет своих обязательств. И любой частник не пойдет в такую опасную сферу рисковать своими деньгами.

Сегодня строительная отрасль балансирует на грани рентабельности, и любая инвестиция в школу – это большой-большой риск. Девелопер инвестирует в социальный объект — государство вовремя не платит. Не то, что ему не платят в принципе – вовремя не платят, срывают график платежей или меняют обязательства свои по платежам, по процентам и так далее, и вся цепочка сыпется. Соответственно, если бы мы решили проблему высотного строительства, и девелоперы, которые хотят в Сургуте работать, поняли: ну все, эта лавочка прикрылась, то есть мы больше 16-этажек не строим, мы больше не уродуем город вот этими ужасными стенами китайскими, которые создают неправильную архитектурную среду.

И пускай девелоперы применяют новые требования, считают свою прибыль, перестраивают свое производство и идут вот по этому новому пути. Тогда у властей остается содержательное, большое пространство для выработки решений по тому, как наполнять то, что строит девелопер, социальной инфраструктурой. А иначе, ну это же очевидная вещь: построить жилой микрорайон на несколько сот или даже тысяч квартир без социалки – это нонсенс. Это просто нонсенс. Должны быть разработаны совершенно четкие, не вот эти вот рамочные, законодательные регламенты, а просто технология. Вот в городе Сургуте, или в Югре, например, у нас же вот наш новый губернатор, он же заявил, что да, мы будем следить, КРТ должно быть качественное, будем каждое КРТ в любом муниципалитете проводить через округ, чтобы там все это контролировать, чтобы все было красиво, хорошо. Ну так давайте, занимайтесь этим, проводите. Вот я другой бы пример привел вологодского губернатора, он связан, правда, с алкоголем, но вот, посмотрите: сначала он закрыл все алкомаркеты, фактически он уничтожил эту отрасль в Вологодской области, то есть они там работают 2 часа в день или в неделю…

Д.Щ.: Ну да, он их не закрыл, но он ограничил время продажи.

Т.С.: Ну, радикальное ограничение, да? Статистика по вот этой всей преступности, по хроническим заболеваниям, связанным с алкоголизмом, она стала медленно улучшаться по Вологодской области. Но он тут же предложил встречный механизм развития экономики региона без этих алкомаркетов. То есть регион дает, у него там, по-моему, «три пятерки», что ли, называется или 532… Да, по-моему, 532. Если я соврал – извините. Но смысл такой: на освободившихся торговых площадях открывает социально-ориентированные бизнесы (кафе, кофейни, какой-то общепит качественный, может быть, с элементами социальной инфраструктуры) под льготные кредиты, чуть ли не по 2% годовых…

Д.Щ.: Да, да.

Т.С.: На 5 лет, и чего-то… Чего-то, там 3 еще чего-то. В общем, понимаете, сразу при ограничительных мерах создается компенсационный механизм, который не дает провалиться той или иной отрасли экономики. В данном случае речь идет, конечно, о малом бизнесе, о микро-бизнесе. Вот так вот в Вологодской области. Посмотрим, какой там будет результат, но я надеюсь, так в Вологодской области вполне себе разумно решают проблему с этими алкомаркетами.

Если прийти в Югру, то уже давно является общим консенсусом проблема высотного массового строительства жилья. Сколько бы мы не писали отчетов в федеральный центр, в федеральное правительство, о вводимых в эксплуатацию квадратных метрах жилья, мы должны понимать, что этим способом среда обитания в городах уничтожается. Недаром сегодня правительство и Государственная Дума начинают чего-то кумекать на счет максимальной этажности жилых домов, которые в России строятся. Пока это все на уровне каких-то предварительных высказываний, неоформленных ни в один норматив, но я так думаю, что к этому подойдут.

Потому что, кстати, в России полный провал с ИЖС, никто не хочет идти в ИЖС, никто не хочет в эту отрасль заходить. А такой сегмент как таунхаусы, вообще, по московскому рынку, он сейчас при смерти, он умирает. Нету, нету рынка таунхаусов. То есть та часть строительной отрасли, которая, казалось бы, должна вытягивать сейчас весь сегмент стройки и давать среднему классу возможность улучшать свои жилищные условия, она вдруг умерла на пустом месте. А массовое жилищное строительство точно так же при смерти. Оно без государственных дотаций, поддержки или иных мер протекции рухнуло бы. Соответственно, дело ведь, наверное, не только в этажности, верно? Значит, дело еще в каких-то других механизмах и принципиально иных подходах. Но… Что «но»? Ну вот, собственно, и все.

Д.Щ.: Да. Ну что ж, друзья, мы будем завершать наш сегодняшний разговор. Пожалуйста, пишите свои мысли по этому поводу, о том, как и что стоит развивать в сфере жилищного нашего строительства. Расшифровку этого разговора сможете прочитать на siapress.ru – ссылка будет в описании. И до новых встреч, через неделю услышимся еще раз, поговорим о чем-то важном и интересном. До свидания.

Т.С.: Спасибо, друзья. Всем пока.