​С инженерной, архитектурной и средовой точки зрения Сургуту пора строить жилье, как в середине XXI века. А мы пока строим как в середине XX-го

Редакция СИА-ПРЕСС продолжает подводить итоги 2023 года. Один из масштабных и многофакторных процессов, которые происходят в Сургуте – трансформация строительства. Точнее, ее сильное инерционное сдерживание. Запрос на качественно новое жилье и среду уже есть, но насколько власти и девелоперы готовы на этот запрос отвечать – сложная тема. Ее обсудили ведущие проекта «О чем говорят» Дмитрий Щеглов и Тарас Самборский.

Дмитрий Щеглов: Здравствуйте, уважаемые зрители, слушатели и читатели siapress.ru. Меня зовут Дмитрий Щеглов, я обозреватель этого портала. Тарас Самборский – издатель газеты «Новый Город» – на связи. Привет, Тарас.

Тарас Самборский: Привет, Дима. Привет всем, друзья, как всегда.

Д.Щ.: Мы завершаем 2023 год. Мы решили, что подводить какие-то абстрактные итоги всего года – это не так интересно, как хотелось бы. Поэтому решили выбрать два направления, которые наиболее такие, сложные, наиболее показательные, наиболее интересные направления городской политики в Сургуте, которые мы рассмотрим с точки зрения подытоживания всего процесса, который происходил в 2023 году.

Первый из них касается строительства. Здесь у нас сложилась такая любопытная рамка событий. Первое, что стоит сказать, предваряя вообще эту тему, то, что в Сургуте завершается программа расселения ветхого и аварийного жилья. То есть все квартиры по ней уже выкуплены, это значит, что в будущем, начиная с 2024 года, округ и город больше не будет покупать сотни, тысячи квартир для переселяемых людей. Ну, по крайней мере, даже если и будет, то это будут квартиры для сирот, их не так много, квартиры для молодых семей, может быть, еще что-то такое. Но уже масштабы вот именно бюджетного закупания новых квартир будут явно меньше. Об этом стоит помнить.

Во-вторых, когда Наталья Комарова приезжала в Сургут с рабочим визитом отчетным в октябре 2023 года, она, отвечая на вопрос нашего коллеги Эдуарда Иваницкого, сказала о том, что да, пора бы переформатировать жилищное строительство. Она это обсуждала с сургутскими строителями, в том числе с «Сибпромстроем», с ДСК, и говорила о том, что да, какой-то процесс по этому поводу будет идти, а что-то будет продолжаться.

При этом в городе принимается мера, согласно которой максимальная площадь застройки высотными домами увеличивается с 15% до 45%. То есть 45% участка можно будет застроить высотками. И город благополучно отдает под жилищную застройку огромную территорию, которую раньше занимал совхоз «Северное». То есть город начинает потихоньку осваивать, входить в промзону. Что из этого получится, мы пока не знаем, но можем некоторые вещи уже предполагать сейчас.

Еще стоит, наверное, добавить один федеральный аспект всего происходящего, это то, что ключевая ставка сейчас очень высока – 16%. То есть ипотеку брать под такие проценты – это сущее безумие, а программу льготной ипотеки благополучно режут, и в нее будут попадать все меньше людей. То есть спрос на квартиры, в принципе, должен потихоньку падать.

Я к чему веду. К тому, что мы приближаемся к той ситуации, когда рыночные механизмы будут более активно работать именно в сторону жилищного рынка, то есть это уже будет, там меньше будет бюджета, там будет больше людей, которые должны покупать эти самые квартиры, желательно добровольно, желательно за свои деньги, желательно с каким-то разумным подходом. Не подходим ли мы, все-таки, к тому моменту, когда и объективные обстоятельства, и общественный запрос наконец-то совпадут, сольются в экстазе и приведут к тому, что качество жилищного строительства в Сургуте будет меняться в более лучшую форму, в свое более лучшее воплощение. Как ты думаешь? Исходя из тех событий 23-го года, исходя из тех, что мы можем предполагать по этому поводу.

Т.С.: Нет, я так не думаю. Потому что, возьмем на примере Москвы, потому что девелоперы, которые строили массовое жилье по технологиям 60-х годов, то бишь это панельное домостроение из конструктора, они так и будут его строить. Они просто другими технологиями не владеют. А все последние годы, мы говорим о последних двадцати годах как минимум, строительство именно по этой технологии массового жилья превалировало в России. И в этом плане Россия, Сургут и Югра здесь абсолютно не исключение – это общий тренд, повторила ту же печальную ошибку, которую совершили многие страны, на сегодняшний день разгребающие последствия подобного подхода к жилищной политике. Это такой очень соблазнительный подход – решить проблему массового обеспечения жильем своих граждан с помощью вот такой доступной, быстрой, легкой и дешевой по себестоимости технологии.

То есть когда у власти, и это власть формировала все последние годы запрос на массовое строительство, не рынок, как ты говоришь, а власть. Власть придумала один за другим продукты такого полурыночного, симбиозного характера. Когда она провоцировала спрос покупателей на поход в банки за ипотеками, или поход за рассрочкой, или в долевое строительство до недавнего времени. Но это был спровоцированный властью процесс, и он формулировался очень просто: надо очень быстро и очень много строить жилья. Вопрос «как», какого качества, с точки зрения современных строительных, архитектурных, средовых, эстетических, я не знаю, дизайнерских требований – он не стоял. Вопрос стоял очень просто: быстро, много, ну и конечно же, дешево.

Дешево для власти. Так, чтобы власть могла те деньги, которыми она оперирует, вкладывать в выкуп под расселение, или через многоступенчатую систему субсидирования давать какие-то банкам возможности предоставлять льготную ипотеку. В общем, все эти механизмы сформировала власть. Ну, не абстрактная власть. Каждый субъект федерации формировал свои программы. Минстрой, или как он там сейчас называется, он давал свои рекомендации, поэтому вся страна, все города населением от двухсот тысяч, а может быть даже от ста уже тысяч человек, они обросли подобными жилищными комплексами, в народе именуемыми муравейниками или человейниками.

То есть мы имеем дело с абсолютно экономической ситуацией. Эта экономическая ситуация выгодна была всем участникам данного процесса. Муниципалитетам, потому что они решали проблему хоть каким-то образом расселения людей из некачественного жилья. Некачественного жилья там тоже несколько параметров: фенольное, аварийное, ветхое, что там у нас еще есть... Ну, короче говоря, это все вот разные категории, а плюс там еще социальные категории населения, подлежащие под расселение. В общем, власть этими параметрами оперирует, и таким образом она сделала запрос, и на этот запрос пришли девелоперы. Все нормально, это все в рынке происходит.

Когда ты говоришь, что вот сейчас в городе Сургуте, например, в 24-м году муниципалитет отчитается о закрытии программы расселения аварийного жилья, ну все прекрасно. Но, во-первых, еще остаются разные другие категории, которые перечислял, а их можно придумывать бесконечно. Ведь можно придумать программу, я не знаю, расселения жильцов домов первых массовых серий, хрущевок пресловутых. Что мешает?

Д.Щ.: Ну типа да, типа московской реновации, только для пятиэтажек и на местном уровне.

Т.С.: Типа московской реновации, да. Можно подобные программы, которые преследуют, декларативно преследуют нормальные цели: надо улучшать жилищные условия людей, повышать метраж на одного члена семьи – они очень легко генерируются властями и находят хороший отклик даже у тех, кто является потребителями данного продукта, то бишь, у простых людей. Вот эта программа закончилась, да. Я имею в виду выкупа муниципалитетами квартир у застройщика. Эта новость, она может быть не хорошей новостью, не очень хорошей новостью для крупных девелоперов, таких как компания «Сибпромстрой», которая по этой программе много работает, но, а в чем оптимизм? Тот же «Сибпромстрой», все равно, он же будет строить дальше так, как он может, сколько он сможет построить, сколько он разработает земельных участков в Сургуте, в Сургутском районе, в Югре, в Подмосковье, в Москве. Вот пока будет возможность крупным девелоперам заходить на земельные участки, они будут строить ровно по тем технологиям, которые у них отработаны. На раз-два отработаны.

То есть я так думаю, что тот же «Сибпромстрой», он, наверное, уже, как китайцы, дом строит в какие-то фантастические сроки. Ну кто будет отказываться от такого производства? Это просто не рационально с точки зрения бизнеса. И я не вижу никаких причин, никаких оснований для того, чтобы крупнейшие застройщики, использующие при строительстве технологию крупного панельного домостроения, вдруг превратились в застройщиков, использующих монолит, например. Ну это трудно технологически. Это весь процесс настроен у них именно на эти технологии.

И поэтому, когда мы отъезжаем от Третьего транспортного кольца в Москве куда-то там чуть дальше, мы не можем понять, где мы вообще находимся, что это за такой микрорайон или район. Во-первых, он очень похож на любой микрорайон в миллионнике, в крупном городе российском. Во-вторых, они возникают настолько стремительно, что здесь мы видим только одну вещь – это какая-то сверхвыгодная экономическая отрасль, от которой никто просто так отказываться не будет.

Теперь что касается наших мечт о прекрасной архитектуре. Опять. Архитектура, она же строит жилье, архитектура строит социальные объекты, архитектура строит площади, какие-то средовые пространства, правильно? Вот если конкретно по городу Сургуту разбирать, то мы обнаружим, что, первое, к сожалению, городские строительные власти, ну и в целом наши муниципальные власти, не сумели возвысится над девелоперами. Они не стали тем игроком, который безусловно формулирует свое техническое задание. Мы как-то говорили, что сегодня девелопер приходит в муниципалитет с уже готовым техническим заданием, которое как будто бы написано местной властью, но на самом деле технические задания разрабатываются застройщиками. Может быть, это не буквально происходит...

Д.Щ.: А причина?

Т.С.: Да потому что это удобно.

Д.Щ.: Причина в том, что девелоперов мало? Потому что их мало, и поэтому каждый из них очень серьезный кусок рынка занимает? Ну, я уж молчу про «Сибпромстрой», который занимает гигантский кусок рынка сам по себе.

Т.С.: А везде, во всем мире, девелоперов мало. На самом деле, это большое заблуждение, что вот мы сейчас запустим в стройку десятки конкурирующих фирм, и они нам тут как начнут строить круто. Мы же имеем опыт появления на строительных объектах, жилищных строительных объектах, мелких частных, как будто бы независимых от властей, ну или не находящихся с властями в таких последовательных взаимоотношениях, как крупнейшие девелоперы, застройщиков, которые испоганили, например, часть микрорайона НГДУ. Там вот этот какой-то... Ну, мы знаем объекты, когда там... Или вот этот район ПИКСа, который... Все это частники, которые как будто бы должны были построить что-то лучше, что-то красивее и конкурентнее, чем, я не знаю там, наши монстры строительные, «Стройторгхим», «Сибпромстрой» тот же, до недавнего времени «Запсибинтерстрой» ну и так далее.

И мы видим, что очень много проблем с заказчиками, то бишь инвесторами – частными гражданами. Очень много проблем с качеством, очень много проблем с финансовой элементарной чистоплотностью со стороны этих застройщиков. Но самое главное, никакого особенного прорыва в том, что мы называем архитектурным подходом, мы не наблюдаем совершенно. Да, есть один из тоже уже крупных игроков на сургутском девелоперском пространстве под названием «Брусника» – екатеринбургская компания.

Д.Щ.: Ну это все равно федеральная компания, да.

Т.С.: Нет, ну это конкурент. То есть это не сургутский бизнес, который… Ну, есть же еще такое расхожее представление о том, что сургутский бизнес, он там ногой открывает двери во все кабинеты, со всеми там договаривается – это давным-давно не так. То есть, на самом деле, любой бизнес, который ведет свою деятельность, крупный бизнес, заметный, который формирует важные социально-экономические процессы как то же строительство жилья, он не открывает ногами двери никуда.

Это все происходит в определенном таком процессе переговорном, консультативном даже больше. И зиждется на некотором балансе интересов. Ну ладно, иди строй, нам надо там переселить. Ну ладно, мы тебе вот тут вот дадим участок или тут вот дадим участок. И таким образом основные игроки после определенного отсева, они остаются в рынке, и вот они находятся на строительных площадках. А мелкие, которые вот где-то там урвали маленький кусочек сто на сто метров, влупили на нем шестнадцатиэтажку, они немного с этого рынка слетают. Потому что у них всегда будет высокая себестоимость, их издержки высокие. Они не могут так, как крупный девелопер автоматизировано разрабатывать земельный участок. Со всей документацией, с проектированием, согласованиями, с последующим утверждением и вводом в эксплуатацию объектов.

Мелкий застройщик – это и есть мелкий застройщик. Его себестоимость высокая, его прибыль не очевидная, и он только мешается под ногами. И в мире точно так же. Если мы возьмем любой город, возьмем там, я не знаю, возьмем Нью-Йорк. Кто такой Дональд Трамп? Это один из двух-трех крупнейших девелоперов, который бился всегда за земельные участки, за хорошие строительные подряды. Да, он частный девелопер, но он же не строил на средства со своей прибыли. Он всегда кредитовался, либо он получал преференции от властей. И так происходит во всем абсолютно мире. Запускаются властями через тендерные процедуры, через конкурсы, но запускаются на важные объекты, которые преферирует власть, как правило, избранные компании. У которых есть портфолио, у которых есть бэкграунд хороший, и которое точно зайдут и сделают.

Что не отменяет того обстоятельства, что эти компании, эти девелоперы, безусловно, пользуясь моментом, пытаются на власти давить в своих интересах, сэкономить на социальной инфраструктуре, на красоте, на архитектуре, на современных технологиях. Максимально удешевить стройку и максимально отбрехаться от властей, которые на них пытаются навесить все, что нужно как раз обществу: тротуары, дорожки, лавочки, я не знаю, железнодорожные станции красивые с удобными перронами, какие-то транспортные развязки. Вот от этого всего девелопер старается отбрехаться и оставить только самую прибыльную часть своей деятельности, то бишь, непосредственно, строительство жилья и его продажа в рынке. Вот как это все выглядит.

Поэтому вера в то, что, особенно, верить в то, что надо рынок строительный освобождать от монополистов и запускать, не стоит. Ну, будет на такой объем, как город Сургут, полмиллиона населения, это будет там два-три крупных застройщика. Наверное, будут их доли как-то меняться.

Наверное, тот же «Сибпромстрой» от массового жилья будет уходить потихонечку м менее массовое, в менее этажное, ну по своим технологиям. Может быть, будет экспериментировать с другими технологиями. Застройщики, которые умеют работать с кирпичом, вот у нас «Запсибинтерстрой» или «Северстрой» – два таких клона одного и того же – вот они были кирпичники. «Сургут Строй», «Стройторгхим», он там и монолитом занимается, и кирпичом занимается немножко, и вот все-таки применяет сейчас точно так же панельное домостроение. Ну и кто у нас... «Брусника». «Брусника», я так понимаю, с точки зрения эстетской решила забрать нишу, скажем так, приятного для глаза архитектурного решения. Вот она там работает на монолите.

Ну вот, вот так вот будет выглядеть наш рынок. Кто еще может, сургутские, я имею в виду, кто еще может зайти из каких-то крупных игроков? Ну надо просто смотреть. Но верить в то, что мелкие сургутские застройщики преобразят городской ландшафт, не стоит. У любого мелкого игрока в строительной сфере, который пять-шесть лет ведет один локальный проект, нет сил ни на хорошую архитектуру, ни на модерирование этого проекта, ни на его качественную сдачу. Вот тот же в районе ПИКСа проект, он же построить-то построился, а вокруг какой-там беспорядок творится. В общем, это серьезная очень вещь.

Но. Исправить архитектурный облик возводимого любого строения, в Сургуте в частности, можно, если местная власть и региональная власть заявят свою твердую позицию по новым архитектурным, архитектурно-строительным принципам. То, о чем мы говорим очень много. Они строятся на элементарных количественных показателях: типа этажность; плотность застройки, там 15 или 45 процентов; метраж квартир – минимальный, максимальный – и так далее. И нормирование вспомогательных помещений, типа гаражей, кладовок, каждой квартире. И чисто архитектурные аспекты – это архитектурные решения, вид фасадов, использование современных фасадных и других всех остальных инженерных технологий.

Но, в общем, мы говорим о том, что в XXI веке надо строить как в XXI веке. Уже почти в середине XXI века, а не как строили почти в середине XX века. Потому что то жилье, которое сегодня, и не только жилье: школы, больницы – это все технологии самые дешевые, самые упрощенные 60-х годов прошлого века. Даже при Сталине строили более качественно, ну, делали более качественную стройку, потому что это в основном был кирпич и, кстати говоря, монолит. Вот эти все сталинки, которые послевоенные, это каркасное строительство, в общем, это все интересно. И домам, кстати, уже почти по сто лет – стоят и им ничего не делается.

А когда надо было во времена Хрущева очень стремительно решать проблему соцкультбыта и проблему жилья, Советский Союз, украв у французов технологию вот этих вот пятиэтажек, которые потом называют хрущевками, переработав их под наши нужды, максимально упростив, он за короткий промежуток времени застроил всю страну вот этими пятиэтажками и девятиэтажками. Переселил 60 миллионов семей туда, вот в эти вот, я могу наврать цифру, но порядок такой, речь идет о десятках миллионов, и таким образом быстро решил проблему.

И то, что двадцать лет мы наблюдаем на строительном жилищном рынке в России сейчас – это еще большее упрощение вот этого подхода советского. Когда уже частный девелопер дорабатывает свою технологию до совершенно уже фантастической себестоимости и выходит в рынок как будто бы с рыночной ценой, и у него маржа вот такая очень здоровская. И так вот быстренько застраивалась страна, опять-таки, доступным жильем. Доступным, но не перспективным. И где-то я читал статистику, что люди, которые переселяются в дома современных массовых серий, после трех лет пребывания начинают думать о том, как улучшать свои жилищные условия. Значит, с социальной точки зрения их многие важные факторы не устраивают.

И вот это то, что должна сформулировать местная региональная, ну и идеально, конечно, и федеральная строительная власти. Абсолютно новый революционный подход к социальному и жилищному строительству в стране. Строим ниже, строим не так плотно, строим обязательно с гаражами, парковками, площадками, кладовками и так далее. И строим красиво, строим, используя лучшие достижения современной строительной индустрии. Вот тогда возможен какой-то разворот.

И здесь еще важный момент – все, что касается объектов соцкультбыта. Вот здесь местная власть должна просто быть безусловным лидером профессионального мнения и формулировать очень нетривиальную задачу. Каждый новый объект соцкультбыта, будь то детский сад, школа, поликлиника, мост, я не знаю, набережная и так далее, театральный центр – должны строиться только по конкурсному индивидуальному проект ус хорошим архитектурным решением. Каждый новый объект должен становиться необычным. Он должен менять городское пространство.

Пример, с моей точки зрения очень спорный, с архитектурной, но пример Биг-Бена господина Барсова, школы иностранных языков, говорит о том, что любое отклонение от типичного подхода, примитивного подхода к возведению соцкультбыта делает городское пространство более развитым, более интересным. Вот появился в Сургуте Биг-Бен, появился там перевертыш какой-то – павильон возле ГТ Сна Проспекте Мира... Ну что еще можно вспомнить... Да вот даже магазин «Техноцентр», который построил предприниматель Виталий Чернаков много лет назад на улице Республики. И все, и городское пространство меняется.

Меняется, потому что это не типовое строительство. Это другая архитектура. Каждая школа, больница, детский сад, бассейн, спортивный комплекс, театральный комплекс, музейный комплекс должны строиться только по публичному архитектурному конкурсу. На основании победившего выдающегося проекта. Вот возьмите пример и опыт города Казани, и вы поймете, как можно с этим подходом преобразить городской ландшафт до неузнаваемости, сделать его туристической Меккой. И местом, кстати, куда стремятся экономически активные граждане, и хотят там покупать качественное жилье. И таким образом меняется структура населения, наконец-то, в лучшую сторону. Вот какую политику должна проводить региональная и местная власти в области архитектуры и строительства.

Д.Щ.: Ну что ж, хорошо. Мы перейдем к следующей теме, она будет посвящена транспортной реформе. Это вторая такая знаковая вещь, которую мы хотели обсудить по итогам 2023 года. Так что переходите к следующему видео, подписывайтесь на наш Youtube-канал, ставьте лайки, читайте нас на siapress.ru.