«Мы с женой сейчас взяли двушку в стройке на этапах начальных этажей в ипотеку. Платеж 50 тысяч, что очень много для нашего дохода, приходится себя ущемлять. Недавно появилась возможность погасить ипотеку досрочно, насколько это возможно? Выгоден ли вообще такой подход?» —спрашивает читатель siapress.ru Богдан Несменов.
Эксперты Роскачества разбирают не самые выгодные варианты досрочного погашения
Каждый гражданин России имеет право досрочно погасить кредит, в том числе ипотечный. В этом случае должно соблюдаться важное условие: необходимо уведомить банк заранее о погашении ипотеки раньше срока.
Заемщик может выбрать между частичным и полным погашением кредита. В случае частичного погашения банк оформляет перерасчет графика платежей. Существует три варианта закрытия кредита:
Сократить срок ипотеки
В этом случае часть ежемесячного платежа, которая идет на оплату основного долга, будет увеличена. А процентная часть уменьшится. Именно поэтому такой вариант погашения более выгодный для минимизации переплаты. На меньшую оставшуюся сумму долга начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.
Уменьшить размер ежемесячного платежа
Такой вариант позволит снизить ежемесячные расходы на оплату долга. Но при этом большая часть ежемесячного платежа пойдет на погашение процентов и только меньшая – на основной долг. Этот способ подойдет тем заемщикам, которым нужно снизить нагрузку на свой бюджет в будущем. Возможно, вы не уверены в своем месте работы или не знаете, насколько стабильны будут ваши источники дохода.
Комбинированный вариант
Это когда вы чередуете сокращение срока и уменьшение размера платежа. Такой способ позволит уменьшить сумму ежемесячного платежа, но осуществлять выплаты в том же размере. Регулярные суммы, превышающие основной платеж, позволят со временем сформировать средства, которые затем можно направить на уменьшение срока кредита.
Когда не стоит пользоваться досрочным погашением?
«Любое досрочное погашение не должно вредить вашему душевному и физическому здоровью, не должно проходить в ущерб вашим повседневным привычкам, отдыху и комфорту. Конечно, если у вас есть накопления или новый неожиданный источник дохода, которые вы безболезненно можете потратить на закрытие ипотеки, это можно сделать в любой момент. Но есть несколько ситуаций, когда лучше не торопиться, взвесить свои возможности и оценить риски. Существует несколько ситуаций, когда выгоднее будет не закрывать ипотечный кредит, а использовать свои сбережения для увеличения дохода», – уведомляет заместитель руководителя Роскачества Ольга Шанаева.
Ипотека под низкий процент
Если была взята семейная или льготная ипотека под 6 или 7% годовых или это субсидированная застройщиком ипотека под 2–3% годовых. При этом ставки по банковским депозитам могут быть в два раза выше ипотечных ставок (10–12%). В таком случае лучшее применение для свободных денег – это безрисковый доход по вкладу, а не досрочное погашение ипотеки. Что нужно знать в этом случае:
- Деньги на вкладе вам всегда доступны. Если вдруг по какой-то причине вам все же понадобятся деньги, с вклада их всегда можно снять, в отличие от уже внесенного досрочного платежа.
- Свободные средства всегда можно разбить на несколько вкладов. Для психологического комфорта деньги можно положить на несколько депозитов, если опасаетесь каких-то кризисов.
- Вернуться к досрочному погашению можно всегда. Если ставки по вкладам упадут ниже ипотечных ставок, тогда можно начать досрочно погашать ипотеку.
- Доход с вклада можно потом потратить не только на досрочное погашение. Он может пойти и на создание подушки безопасности. При этом ипотечные выплаты не пострадают и вам не нужно будет дополнительно откладывать.
- При выборе вклада обращайте внимание на условия. У вклада не должно быть никаких скрытых комиссий и платежей, иначе вы рискуете тем, что ваш выигрыш по сравнению с ипотечной ставкой просто съедят дополнительные комиссии.
Нет финансовой подушки
Все свободные средства в любой момент могут понадобиться для компенсации разницы между доходами и растущими расходами, если будет расти инфляция. Поэтому, если у вас нет накоплений в качестве финансовой подушки безопасности, не стоит бросать все силы на досрочное погашение. Оцените риски потери работы, болезни, других экстренных ситуаций. Если в таких случаях вы остаетесь без подушки безопасности, ситуация может стать катастрофической. Всегда стоит рассчитывать запас средств на 2–3 месяца минимум.
Сдавать ипотечную квартиру в аренду
Распространена ситуация, когда ипотечная квартира сдается в аренду. В этой ситуации арендная плата должна быть равной или превышать ежемесячный платеж по ипотеке. В таком случае вы не будете ущемлять себя в средствах, а свободные деньги всегда также можно класть на депозитные счета.
Как следует из п. 1 ст. 40 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке. Вместе с тем, как видно из судебной практики, если заемщиком выступает гражданин, условия кредитного договора, запрещающие последнему распоряжаться предметом ипотеки посредством сдачи его внаем, в безвозмездное пользование либо иного обременения его правами третьих лиц без предварительного письменного согласия кредитора, являются незаконными и нарушают установленные законом права потребителя. К такому выводу пришел Верховный суд РФ в постановлении от 14.10.2016 № 309-АД16-8799, дополнительно указав на то, что право залогодателя использовать по назначению имущество, заложенное по договору об ипотеке, предусмотрено ФЗ «Об ипотеке» и не может быть ограничено договором.
«Во избежание спорных ситуаций рекомендуем внимательно ознакомиться с договором».
Если ипотека практически погашена
В первой половине срока ипотеки заемщик выплачивает в основном проценты банку, а основной долг начинает гасить потом. Заемщик заинтересован снизить основной долг (тело кредита) как можно раньше, чтобы банк начислял меньше процентов на остаток, и переплата снизилась. Когда ипотека уже почти погашена, нет экономического смысла ее быстрее закрывать.